Faire gérer

Vous êtes propriétaire mais n’avez pas le temps ou l’envie de vous occuper de trouver des locataires, organiser l’entrée, la sortie, les démarches légales ? Vous souhaitez être assuré que votre bien sera protégé et votre revenu assuré ? Pour tous vos besoins en gestion lacative, Champs Élysées Prestations met à votre disposition une équipe disponible 6 jours sur 7 :

Jennifer-Enou-Atounga

Directrice Gestion locative
0772230784

Stéphanie ROLLAND
Directrice Gestion locative
0772230784

Le dispositif fiscal

En location vide

En location vide, vous déclarez vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Selon les cas, vous relèverez du micro-foncier ou du régime réel. Avec le premier, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers. Le second vous permet de créer des déficits fonciers qui viennent diminuer vos impôts.
Micro-foncier : un abattement de 30 % sur les loyers

Vos loyers ne dépassent pas 15.000 € par an

Vous êtes automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur les loyers. Lorsque vous déclarez 100 € de loyers, vous êtes imposé sur 70 €.

Les limites du micro-foncier

Avec ce mécanisme, vous ne pouvez pas déduire certaines dépenses de vos loyers (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Si vos charges sont supérieures à l’abattement de 30 % du micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le régime réel. Notez que le renoncement au micro-foncier vous engage pour trois ans de location.

Déduisez vos charges avec le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire toute une série de dépenses de vos loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Ce qui fait baisser votre imposition. Vous prenez l’option sur votre déclaration d’impôts si les loyers perçus sont inférieurs à 15.000 € par an. Au-delà, le régime réel s’applique automatiquement.

Le mécanisme du régime réel

Vous calculez le montant de vos loyers annuels. C’est le revenu brut foncier. Ensuite, vous déduisez un certain nombre de dépenses :

• les frais de gestion ;
• les primes d’assurances loyers impayés ;
• les réparations et l’entretien ;
• les diagnostics ;
• les travaux d’amélioration ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les provisions pour charges de copropriété.

Une fois les calculs effectués, deux situations peuvent se présenter. Si vous enregistrez un excédent (on parle de bénéfice foncier), les sommes en question relèvent de l’impôt sur le revenu. Si un déficit foncier apparaît, vous pouvez l’utiliser pour réduire votre fiscalité.

Vous dégagez un bénéfice

C’est votre revenu foncier imposable. Vous l’inscrivez sur votre déclaration d’impôts. Puis le fisc calcule votre imposition et vous demande de payer vos impôts sur vos revenus fonciers par acompte mensuel ou trimestriel. En effet, les revenus fonciers n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source et relèvent de ce système d’acompte.

Vous accusez un déficit

Il est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 € par an. Le surplus et les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Vous l’aurez donc compris : le déficit foncier diminue vos revenus imposables, donc vos impôts. Conseil : gardez les factures pour les présenter au fisc s’il le demande.

Vous percevez 6.000 € de loyers par an

Vous avez engagé 10.000 € de travaux. Vous dégagez un déficit foncier de 4.000 €. Vous l’imputez sur vos revenus globaux, qui baissent d’autant. Vous allégez vos impôts. Attention : l’imputation des déficits n’est acquise que si vous continuez à louer le logement durant trois ans après la première déclaration déficitaire.

Loueur en meublé non professionnel : vos avantages fiscaux

Vous louez un ou plusieurs logements meublés. Vous relèverez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dès lors, vous disposez de deux options pour faire baisser votre facture fiscale. Soit vous optez pour le régime forfaitaire et vous serez imposé sur la moitié de vos loyers. Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs qui ainsi sont bien moins imposés. A noter : le LMNP, au forfait ou au réel, n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Et vous pouvez louer plusieurs logements sous ce régime.

Les conditions du LMNP

Le logement doit être loué meublé 

Attention : un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas. Le logement doit être prêt à habiter. La liste des meubles a d’ailleurs été précisément détaillée par l’Etat.

Ressources et loyers

Pour bénéficier du statut LMNP : les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

LMNP : les avantages fiscaux

Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives.

 

Le micro-BIC

Il s’applique si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

 

Si vous investissez dans une résidence avec services, vous pouvez choisir entre le statut LMNP classique ou sa variante, l’avantage fiscal Censi-Bouvard, une réduction d’impôts égale à 11 % du prix du logement. Elle est calculée dans la limite d’un plafond d’investissement de 300.000 €. Au-delà, la fiscalité LMNP classique s’applique.

Le régime réel du statut LMNP

Au-delà de 70.000 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel. Comment ça marche ? Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc vos impôts.

 

Prenons un exemple volontairement simplifié. Vous louez en meublé un logement d’une valeur de 200.000 € pour un loyer de 600 € par mois soit 7.200 € par an. Lorsque vous déclarez les loyers au fisc, vous retranchez 2.700 € d’intérêts d’emprunt plus 1.000 € de charges diverses. Fiscalement parlant, vos loyers sont ramenés à 3.500 €. C’est sur cette somme que vous serez imposé, pas sur 7.200 €.

 

Amortir : comment ça marche ? 

Avec le LMNP, vous pouvez aussi pratiquer des amortissements. Par exemple, vous appliquez un taux d’amortissement de 2 % sur le prix, soit 4.000 €. Vous touchez un loyer mensuel de 600 €, soit 7.200 € par an. Chaque année, vous retranchez 4.000 € de vos 7.200 €. Vous êtes donc imposé sur 3.200 €.

 

Pas de déficit ! 

En appliquant les charges et les amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers comme en location vide. Si un déficit apparaît, il est reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Les amortissements sont reportables sans limitation de durée. Ce système vous permet ainsi de baisser vos recettes locatives pendant des années.

Défiscaliser avec le statut de loueur en meublé professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) fait montre de puissantes vertus défiscalisantes. Les charges, dépenses de travaux, intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus globaux. Ces derniers diminuant, vos impôts baissent.
Autres atouts : vous échappez à la taxation des plus-values immobilières et à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), qui remplace l’ISF depuis janvier 2018. ET vous n’êtes pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Reste que ce mécanisme est destiné aux investisseurs disposant de solides moyens.

LMP : les conditions

Pour devenir LMP, vous devez respecter les conditions suivantes, qui sont cumulatives :
• être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ;
• vos recettes doivent atteindre au moins 23.000 € par an ET dépasser le total de vos autres revenus professionnels. Pour parvenir à cette somme en tablant sur une rentabilité d’environ 5 %, vous devez investir au moins 450.000 €.

Les avantages fiscaux du LMP

Le régime micro-BIC

Si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Seule la moitié de vos ressources est donc imposée. A choisir si vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion et de syndic, etc.) sont inférieures à ce seuil de 50 %.

 

Le régime réel

Il vous permet de déduire les différentes charges (intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de réparation, cotisations sociales, etc.) de vos recettes locatives. Les déficits ainsi créés s’imputent sur vos revenus globaux, qui du coup baissent de façon significative. Ce qui réduit forcément votre imposition.

 

Pendant ce temps, vous accumulez les amortissements (faculté de déduire des loyers une partie du prix du logement). Ces amortissements ne s’imputent pas sur vos revenus globaux pendant la phase de déduction des charges et vous les gardez en réserve. Une fois la phase de déduction des charges terminée, les amortissements s’imputent sur les recettes, les ramenant à zéro. Elles ne sont donc pas imposables.

 

Vos autres avantages : vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values immobilières totale si vos recettes locatives sont inférieures à 90.000 € par an. L’exonération est partielle de 90.000 à 126.000 €. Vous échappez à l’Impôt sur la fortune immobilière, qui remplace l’ISF depuis 2018, en toute légalité si vos recettes dépassent 23.000 € par an ET si elles représentent plus de la moitié de vos revenus. Enfin, vous transmettez le patrimoine dans d’excellentes conditions grâce à un régime fiscal de faveur sur les droits de succession.

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